进一步规范“租金贷”相关业务 沪10条监管举措公布

目前本市住房租赁市场总体平稳，住房租赁公共服务平台上线以来，挂牌待租房源始终保持在4万套（间）以上，日均更新约2200套（间）；住房租金未出现大起大落，也未发现租金快速上涨的趋势。

目前本市住房租赁市场总体平稳

一是住房租赁市场供需平衡。本市住房租赁公共服务平台上线以来，挂牌待租房源始终保持在4万套（间）以上，日均更新约2200套（间）。随着本市“十三五”租赁住房建设供应目标的逐步落实，市场供应充裕，市民租房将会有更大的选择空间。

二是住房租金平稳。根据市房地产经纪行业协会提供的租金监测数据，今年8月，本市住房租赁价格指数涨幅趋缓，环比上涨0.3%；全市平均单位标准租金为64.35元/平方米/月，环比上涨0.23%，同比2017年全年上涨3%。本市住房租金未出现大起大落，也未发现租金快速上涨的趋势。

一些新问题需要高度关注，加强防范

一是防范“租金贷”引发社会风险。一旦代理经租企业挪用“租金贷”资金或经营不善导致资金链断裂，将严重侵害租赁当事人合法权益，扰乱住房租赁市场秩序。

二是防范代理经租企业哄抬租金。从全市范围看，代理经租行业高价争抢房源的情况尚不明显，但不排除个别企业、个别区域存在此类问题，需要未雨绸缪，防患于未然。

三是防范代理经租企业违规经营。近期，市消保委的市民消费投诉数据反映，租客对出租住房空气质量不达标、扣押占用租客押金等问题，反映较为强烈。

下一步多管齐下，逐步规范住房租赁市场

当前是本市住房租赁体系的构建期，也是严格规范住房租赁市场的起步期。

一是防风险，严格规范“租金贷”业务。市住建委、市房管局、市金融办、央行上海分行、上海银监局等五部门联合印发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，就代理经租企业与金融机构合作开展个人“租金贷”业务，提出了一系列监管要求。

二是惠民生，切实服务好本市租房群体。本市将充分发挥国资国企“稳定器”和“压舱石”作用，多渠道增加住房租赁市场供应，优化租赁市场供应结构。

三是强监管，维护住房租赁市场良好秩序。本市将依托住房租赁公共服务平台，全面建立代理经租行业监管制度，抓紧构建本市住房租赁监测体系。

本市有关部门重申，住房租赁事关百姓安居，决不容许任何机构或企业借机炒作、哄抬租金、谋取不正当利益。本市将结合正在开展的房地产市场专项整治工作，进一步加大对违法违规租赁行为特别是违规个人“租金贷”业务的查处力度。一经发现，严肃处理、绝不姑息，同时将违规企业纳入风险警示名单向社会公示，并实施多部门联合惩戒。

规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的十条举措

一是明确开展个人“租金贷”业务应当具备的条件。针对代理经租企业和各类社会机构良莠不齐的问题，《通知》规定，无“住房租赁经营”业务范围、未经房管部门备案、未加入行业组织的代理经租企业不得合作开展个人“租金贷”业务；代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人“租金贷”业务。同时强化行业自律，要求相关行业组织制订统一的行业标准。

二是要求代理经租企业做好事先告知和风险提示。企业诱导租客使用“租金贷”产品，投诉反映较多。《通知》要求，企业合作开展个人“租金贷”业务，应当事先征得原始房东书面同意，不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”，不得在签约前收取定金或设置其它条件，不得收取与个人“租金贷”业务相关的其他费用，个人“租金贷”贷款合同和住房租赁合同应当分别签署，切实维护房东、租客的知情权和选择权。

三是发挥本市住房租赁公共服务平台的行业监管作用。《通知》明确，代理经租企业应当切实履行提供住房租赁合同网签服务的义务，使用全市统一的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，进行住房租赁合同网签；住房租赁合同未经网签的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务，确保租赁交易的真实性、规范性。

四是要求代理经租企业加强风险管理。对于代理经租企业可能出现的资金链断裂风险，《通知》规定，企业应当严格把控自身杠杆率，密切关注企业流动性，个人“租金贷”放款周期要与向房东支付租金的周期相匹配；一旦流动性紧张，要积极采取措施降低杠杆率，并做好相应的风险处置预案，确保租客、房东利益不受损失。

五是明确代理经租企业在经营中的禁止性行为。内容包括不得套取银行业金融机构信用，不得利用个人“租金贷”业务沉淀资金恶性竞争抢占房源，不得哄抬租金抢占房源等，逐步实现代理经租行业的良性竞争格局。

六是要求银行业金融机构审慎开展个人“租金贷”业务。《通知》指出，银行业金融机构开展个人“租金贷”业务，既要符合国家宏观调控政策，也要严格执行《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号），依据“了解客户、依法合规、风险可控、权责明确、公平诚信”原则，做到规范审慎经营。

七是明确银行业金融机构的主体责任。《通知》要求银行业金融机构在开展个人“租金贷”业务时，应当有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任，不得将授信审查、风险控制等核心业务外包；同时，个人“租金贷”资金采用受托支付方式向借款人交易对象支付。

八是要求银行业金融机构建立并严格执行面谈制度。《通知》提出了程序性规定，要求银行业金融机构采取有效措施，确定借款人真实身份，充分告知借款人贷款的真实情况，包括但不限于贷款金额、贷款利率、逾期责任、贷款期限等内容，确认借款人借贷的真实意愿。

九是要求银行业金融机构合理确定个人“租金贷”额度和期限。《通知》强调，银行业金融机构要结合申请人的收入、负债、支出、贷款用途等因素，合理确定贷款金额和期限，贷款期限最长不得超过住房租赁期限，防范可能出现的违约风险。

十是加大对违规开展个人“租金贷”业务的查处力度。对违反《通知》规定的企业和金融机构，由相关管理部门依法依规予以处理。同时，将违规代理经租企业纳入风险警示名单向社会公示，并通报市场监管、网络监管等部门暂停代理经租企业房源发布业务。